Чеклист при покупка на имот
Използвайте този контролен лист, за да проследите проверката на имота преди договор и плащане.
Без регистрация
Свали DOCX или PDF
Важно за образеца
За всяка задача записвайте източника, датата, кой я е проверил и какво остава нерешено. Чеклистът организира работата; той сам по себе си не удостоверява собственост и не дава правно становище.
Това е общ образец за редактиране и печат. Не е официален държавен формуляр или индивидуален правен съвет. IMOTNO не е страна по документа. Попълненото копие остава при страните.
Стъпка по стъпка
1. Създайте работен списък за конкретния имот
Свалете DOCX за попълване на компютър или PDF за работа на хартия. Въведете адреса, наличния идентификатор, участниците и следващата важна дата — например подписване или плащане. Добавете и всички допълнителни обекти, които очаквате да купите.
Разграничете „поискан документ“, „получен документ“ и „проверен въпрос“. Получено копие не означава установен извод. Записвайте номер или линк, дата, проверяващ и нерешено обстоятелство. Пример: „Схема получена; идентификаторът съвпада; различието в площта остава за изясняване“.
Разпределете отговорниците: какво предоставя продавачът, какво проверява Вашият адвокат, какво изискват нотариусът и банката и дали е нужен технически специалист. Добавете задача, ако конкретният случай не е обхванат от общия списък.
Имате работен план с отговорници, вместо купчина несвързани документи.
2. Установете собствеността и всички необходими страни
Започнете с придобивния документ на продавача и проследете необходимите предходни актове според случая. Сравнете лицата в документите с подписващите. Проверете дали са нужни участие или съгласие на съпруг, съсобственик или други носители на права; нотариален акт само на едно име не решава автоматично всички тези въпроси.
При наследствен имот уточнете наследниците, дяловете и допълнителните обстоятелства. При представител проверете пълномощното, неговото действие и обхват, включително получаване на пари. При дружество, непълнолетен или друг особен случай възложете необходимата индивидуална проверка.
- Документ за собственост и относими предходни актове.
- Самоличност, семейно положение и права на други лица според случая.
- Представителство, решения или разрешения, когато са необходими.
Проверено е кой може да прехвърли конкретните права.
3. Сравнете документите с действителния обект
В район с одобрена кадастрална карта за самостоятелен обект обичайно се използва схема, а за поземлен имот или сграда — скица. Сравнете идентификатор, адрес, предназначение, площ, граници и прилежащи части с документа за собственост и имота на място. Самото присъствие на данни в кадастъра не заменя проверката на собствеността.
Проверете какво точно купувате като паркомясто, гараж, мазе, двор или идеални части. Не приемайте, че всичко показано на огледа е включено в правата на продавача. При разминаване в адрес, площ или идентификатор запишете въпроса и изискайте основание за разликата.
Правната и техническата проверка са различни. При съмнения за преустройство, предназначение, строителни книжа, въвеждане в експлоатация, влага или конструктивен проблем потърсете съответните документи и специалист. Удостоверение за тежести не установява техническата изправност на жилището.
Проверява се същият обект, който сте видели и възнамерявате да купите.
4. Проверете вписванията и фактическото ползване
Изберете с проверяващия необходимите справки и удостоверения от Имотния регистър. Обхватът по лица, имот и период трябва да следва конкретната история на собствеността. Разгледайте резултатите и относимите актове за ипотеки, възбрани, искови молби, права на ползване и други значими вписвания, отбелязвания или заличавания.
Отбележете към кой момент е всяка проверка и кой е разчел резултата. Не използвайте „удостоверение без тежести“ като обща гаранция за всички възможни проблеми. По-стара справка не потвърждава автоматично състоянието при следващото плащане или нотариалната сделка.
Уточнете кой реално ползва имота, има ли наем, чужди вещи или уговорено оставане след продажбата и на какво основание ще бъде освободен. При преписи от вписани актове проверете приложимите изисквания за достъп; не всеки документ се предоставя свободно на всеки заявител.
Вписаните права и действителното ползване са изяснени, с дата и източник на проверката.
5. Подредете договора и последователността на плащане
Сверете общата цена, вноските, получателите, сметките и моментите за плащане. Запишете кои условия трябва да са изпълнени преди всяка сума. Не потвърждавайте получени пари само по снимка на превод; проверявайте действителното постъпване по уговорения начин.
При предварителен договор изяснете аванс или задатък, крайни срокове, кредит, тежести и последствия при неизпълнение. При ипотека или банков кредит последователността се съгласува с банките и правния съветник. Поискайте отделна сметка за разходите по сделката, за да знаете какво остава извън цената.
Преди решение за подписване или плащане прегледайте всички отворени въпроси. За съществено неясно право, несъгласувано плащане или противоречив документ първо установете решение, вместо да отбелязвате задача като готова по устно уверение.
Известно е какви условия предхождат всяко плащане и кой ги потвърждава.
6. Подгответе окончателната сделка
Потвърдете с нотариалната кантора какви документи и участници са необходими и кои справки се извършват служебно. Данъчна оценка, документи за наследници или семейно положение, строителни книжа, решения на дружество и банкови документи се добавят според случая. Няма един изчерпателен пакет за всички имоти.
Уточнете кои проверки се актуализират непосредствено преди сделката. Прочетете окончателния проект за описание на имота, цена, начин на плащане и предаване. Разпределете кой следи банковото изпълнение и получаването на договорените документи след подписването.
Известни са окончателните документи, участници и действия в деня на сделката.
7. Приключете с предаване и последващи задачи
На уговорената дата приемете имота с протокол: състояние, опис, показания, ключове и документи. Сверете какво е изпълнено и отбележете оставащото с отговорник и срок. Нотариалният акт, плащането и предаването са свързани, но различни действия.
Проверете действията за партиди, етажна собственост и приложимите задължения към общината. Съхранете окончателните договори, справки, платежни доказателства и протоколи в един комплект. Не публикувайте личните документи; попълването на сваления чеклист не изпраща копие до ИМОТНО.
Проверката завършва с действително получен имот и проследими оставащи задачи.
Често задавани въпроси
Кога да започна проверката на имота?
Преди да поемете обвързващо задължение или да платите. Първо установете основните права и условия, после следете какво се актуализира до нотариалната сделка. Не отлагайте всички проверки за деня на подписването.
Това списък с документи, които продавачът задължително носи, ли е?
Не. Това е работен списък за проверките на купувача. Необходимите документи и служебни справки се уточняват с нотариуса, адвоката и банката според конкретната сделка. Продавачът също може да го използва за подготовка.
Мога ли сам да проверя имот без брокер?
Можете да съберете данни, да сравните обекта, да заявите достъпните за Вас справки и да организирате задачите. За правния извод по собственост, тежести и сложни клаузи използвайте подходяща индивидуална помощ; брокер не е условие да възложите такава проверка.
Какво удостоверение да поискам от Имотния регистър?
Има удостоверения и справки с различен обхват по лица, имот и период. Изборът трябва да следва историята на конкретния имот и целта на проверката. Запишете обхвата и датата и възложете разчитането заедно с относимите актове.
Схема и скица едно и също ли са?
Не са взаимозаменяеми за всеки обект. В район с кадастрална карта схемата обичайно е за самостоятелен обект, а скицата — за поземлен имот или сграда. Сверете точния обект и необходимия документ с АГКК и нотариуса.
Защо площта в обявата и документите може да се различава?
Възможни са различни начини на посочване, например с или без общи части, както и реално несъответствие. Поискайте разбивка и документално обяснение. Не приемайте автоматично разликата за безобидна и не сравнявайте цени на квадратен метър върху различна база.
Удостоверение без тежести означава ли, че покупката е напълно сигурна?
Не. То е част от проверката в посочения обхват и момент. Не заменя преценката за собственост, представителство, фактическо ползване, техническо състояние и условия на плащане.
Банковата оценка заменя ли останалите проверки?
Не. Тя обслужва целите на финансирането и не е универсален правен или технически преглед за купувача. Уточнете какво точно е проверила банката и кои задачи остават за Вас и избраните Ви специалисти.
Каква актуалност трябва да имат справките?
Записвайте датата и проверявания период на всеки документ. Не приемайте един универсален срок на валидност за всички справки. Уточнете кои обстоятелства се проверяват отново преди конкретното плащане или окончателната сделка.
Мога ли да получа всеки чужд нотариален акт от регистъра?
Достъпът до преписи има условия според качеството и правния интерес на заявителя. Проверете актуалния ред на Агенцията по вписванията или използвайте надлежно упълномощен специалист. Не разчитайте, че всяко копие е свободно достъпно.
Какво означава отбелязването „проверено“?
Че конкретният въпрос е разгледан въз основа на посочен източник и има записан извод и проверяващ. То не трябва да означава само, че сте получили файл или някой устно е казал, че всичко е наред.
Чеклистът гарантира ли, че няма да има проблем?
Не. Той помага да се проследят задачите и нерешените въпроси. Не удостоверява права, не заменя официални справки и не представлява индивидуално правно или техническо становище.
Източници и официална информация
Официални справки и правила по темите в ръководството. За конкретен имот проверете приложимите изисквания и актуалността на документите.