Договор за наем на жилище

Сверете самоличността на подписващите и проверете основанието на наемодателя да предостави жилището. Ако подписва представител, изяснете какво точно може да договори и дали може да получава пари. При съсобственост уточнете кой има право да сключи конкретния договор, вместо да приемате, че един подпис винаги е достатъчен.

Въведете данните на страните, точния адрес и описанието на имота. Добавете включените помещения, мазе, гараж или паркомясто само ако действително се предоставят. Разграничете подписващите наематели от останалите обитатели: посочването на човек като обитател само по себе си не го прави страна, която дължи наем.

Посочете дали срокът е определен или безсрочен. Разделете датата на подписване, началото на наема и деня на предаване, ако са различни. При нанасяне по средата на месеца запишете точната сума за първия непълен период и следващия падеж.

Запишете месечната сума, валутата, за кой месец се плаща, крайния ден и банковата сметка. Пример за ясно основание е „Наем за октомври 2026 г., договор от [дата], [адрес]“. Примерът обяснява попълването и не определя задължителни условия. Уточнете отделно дали и по какъв договорен механизъм цената може да се променя.

При плащане проверете получателя и запазете доказателството. Плащане в брой се използва само когато е допустимо по закона, включително с оглед на свързаните плащания. НАП посочва, че когато наемателят е друго физическо лице и плащането не е по банков път, наемодателят издава документ по чл. 9, ал. 2 ЗДДФЛ. Устно потвърждение или снимка на нареден превод не заменят проверката на действително получената сума.

Опишете гаранционния депозит отделно от наема: размер, дата на плащане, за кои задължения може да се използва и как ще се доказват удръжките. Самата дума „депозит“ не обяснява всичко това. Не го наричайте автоматично „капаро“ или „задатък“ — тези понятия може да имат различни последици.

Уточнете срок и сметка за връщане на остатъка след освобождаване. Ако се очаква по-късна изравнителна сметка, запишете как се определя временно задържаната сума, кога се прави окончателната сметка и кога се връща остатъкът. Не оставяйте безсрочно задържане на целия депозит за неопределени разходи.

Депозитът не се превръща автоматично в последен месечен наем. Ако искате такова прихващане, уговорете го изрично и запишете как ще се уредят оставащите сметки или щети.

Избройте ток, вода, отопление, интернет и разходите към етажната собственост. Уточнете кой получава фактурите, кой плаща и как другата страна проверява плащането. Разделете текущите разходи от основните ремонти и разходите, които остават за собственика.

Опишете как се съобщава повреда, кой организира ремонта и кога е нужно предварително съгласие за разход. Законът различава дребни поправки от обикновеното ползване, други повреди и повреди по вина на наемателя. Не приемайте, че всяка счупена вещ автоматично се плаща от наемателя — значение имат причината, състоянието и уговорките.

Изберете приложимите условия за домашни любимци, пушене, преотдаване и промени в жилището. Достъпът за оглед или ремонт се уговаря с предварително уведомяване и подходящо време; отделете действията при действителна авария. Притежаването на резервен ключ не е общо разрешение за влизане по всяко време.

Запишете как се продължава срокът, какви основания има за предсрочно прекратяване, как се изпраща предизвестието и как се доказва получаването му. Посочете актуални адреси и контакти за уведомления. Устното „ще напусна скоро“ оставя неясни дата, наем и предаване.

При безсрочен наем чл. 238 ЗЗД предвижда едномесечно предизвестие, а при наем, уговорен на ден — еднодневно. Не пренасяйте този ред автоматично върху всеки срочен договор. Ако искате право за прекратяване преди края на срока, то трябва да е ясно уредено.

При неплащане или отказ да се освободи имотът документирайте фактите и потърсете конкретна правна помощ за прекратяване, събиране на сумите и освобождаване. Не използвайте смяна на ключалки или спиране на комунални услуги като заместител на законния ред.

Попълнете DOCX или разпечатайте PDF. Оставете само договорените варианти; отбележете неприложимите полета с „Н/П“. Проверете имената, адреса, всички суми и дати. Номерирайте приложенията и подгответе еднакъв подписан екземпляр за всяка страна. Ако променяте условие по-късно, оформете писмено какво се променя и от кога.

При предаването обиколете жилището заедно. В протокола запишете състоянието, наличните вещи и дефекти, показанията на уредите и броя ключове. Добавете обозначени снимки. Подписаният договор, плащането и реалното предаване са отделни действия — отбележете всяко от тях вярно.

Попълнените договори и приложения пазете при страните, а не в публичната обява. Свалянето на образеца не изпраща попълнено копие до ИМОТНО. Тези документи са различни от доказателството за право да публикувате, което платформата може да поиска при качване на обява.

Обикновеният жилищен наем по принцип не изисква нотариална заверка за валидност. Наемите на недвижим имот за срок над една година подлежат на вписване; за вписване са нужни съответните форма и реквизити, включително нотариално заверени подписи. Вписването има значение и при последваща продажба на имота. Уточнете подготовката с нотариус, ако това се отнася за Вашия договор.

Общият максимален срок по чл. 229 ЗЗД е 10 години, освен при търговска сделка; за лице с правомощия само за обикновено управление — 3 години. Общият образец не покрива автоматично особености като спорна съсобственост, краткосрочно туристическо настаняване или специални правила за конкретен имот.

Наемният доход има отделни данъчни правила. За физическо лице редът зависи и от това дали наемателят е предприятие, самоосигуряващо се лице или друго физическо лице. Проверете сроковете и документите в НАП; подписването на договора не подава данъчна декларация вместо Вас.